담당변호사의 총평

4. 재판부의 판단

법원은 “중개대상물 확인·설명서에 선순위 보증금 및 근저당권 내용이 포함되어 있었고, A 씨가 이에 서명했으므로 설명의무를 다한 것으로 보인다”며 Q 씨와 서울보증보험 주식회사에 대한 A 씨의 청구를 기각했습니다. 다만, 집주인 P 씨에 대해서는 임대차 계약이 종료됨과 동시에 보증금 1억 원을 반환하라는 인용 판결을 내렸습니다.

5. 사건의 키포인트

공인중개사는 단순히 문서를 첨부하거나 확인서에 기재하는 것으로 설명의무를 다했다고 보기 어렵습니다. 특히 ‘회수 가능성’이라는 핵심 사안은 구체적으로 안내하고, 계약서 특약에 명시적으로 기재했어야 했습니다.

선순위 권리자의 권리총액이 시가를 초과하는 다가구 주택이라면, 공인중개사는 실제 시세에 비추어 임차인의 손해 위험을 직접 설명했어야 한다는 점에서 아쉬움이 남는 판결입니다.

6. 결론

전세보증금 1억 원을 온전히 지키기 위해서는 단순한 등기부 확인만으로는 부족합니다. 공인중개사는 특히 다가구주택의 경우, 선순위 보증금 및 확정일자, 근저당권 등 권리구조를 종합적으로 파악해서 설명해줄 필요가 있습니다.

이번 사건에서 법무법인 선린은 중개사의 고의에 가까운 설명 누락과 주의의무 위반이라는 점을 적극적으로 주장했지만, 법원은 설명의 형식적 절차만을 기준으로 판단하여 일부 아쉬운 결과가 있었습니다. 그러나 집주인에 대해서는 확실한 보증금 반환 의무를 인정받은 만큼, 향후 강제집행 등을 통해 실익을 확보해 나갈 계획입니다.

보증금 반환에 어려움을 겪고 계시다면, 반드시 전문적인 법률 검토를 통해 사전에 위험 요소를 파악하고 재빠르게 대응하시길 권유드립니다.