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다세대주택 매물에 대해서 공인중개사는 어디까지 설명해야 하나요

 

 

부동산 특화 김상수 대표 변호사

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최근 몇 년간 전세사기 사건이 잇따르면서 “공인중개사가 어디까지 설명해줘야 하나”라는 질문이 자주 제기됩니다. 특히 다세대주택은 구조적으로 다가구 단독주택과 다르기 때문에, 임차인의 권리 보호에 있어 공인중개사의 설명의무 범위가 훨씬 중요하게 다뤄집니다.

 

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1. 전유부분, 다가구주택, 다세대주택 ― 헷갈리기 쉬운 개념부터

 

먼저 개념을 정리할 필요가 있습니다.

 

전유부분은 한 건물 내에서 독립적으로 구분된 공간, 즉 하나의 세대나 호실을 의미합니다. 전유부분마다 등기를 할 수 있고, 그 소유자가 누구인지, 어떤 권리가 설정되어 있는지 개별적으로 확인할 수 있습니다.

 

다가구 단독주택은겉으로 보기엔 여러 세대가 거주하지만 등기상으로는 ‘하나의 단독주택’입니다. 즉, 집 전체가 한 소유자에게 귀속되며 전유부분 등기가 존재하지 않습니다. 따라서 권리관계는 건물 전체 단위에서만 파악됩니다.

 

다세대주택은 다가구와 달리 각 세대별로 등기가 가능한 주택입니다. 다시 말해, 임차인이 계약하는 ‘내 집(호실)’이 법적으로도 독립된 소유권 단위라는 점에서 차이가 있습니다.

 

이 구분은 단순한 용어 차이가 아니라, 보증금 회수 가능성을 판단하는 데 직접적인 영향을 미칩니다.

 

 

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2. 실제 사례: 17세대 다세대주택, 1억 4천만 원 보증금의 위험

 

다가구 단독주택과 달리 다세대 주택은 각 호실별로 구분 등기가 되어 있으며, 각 호실마다 등기부상 소유권자가 정해져 있습니다. 또한 다세대 주택의 경우 각 호실에 공동저당권을 설정한 경우가 많습니다.

 

공동저당권이 설정된 다세대주택의 경우 중개인의 설명의무의 범위에 관하여, 하급심 판례가 자세하게 설명하고 있습니다.

 

원고는 2021. 2. 22. 피고 B의 중개로 D의 대리인 E과 사이에 D 소유로 수원시 권선구 F건물에 위치하고 전유부분 17세대로 이루어진 5층 다세대주택(이하 위 F건물 전체를 ’이 사건 주택‘이라 한다) 중 전유부분 G호(이하 ’이 사건 임차부분‘이라 한다)에 관하여 임대차보증금 140,000,000원, 계약기간 2021. 3. 15.부터 2023. 3. 15.까지로 정하여 임대차계약(이하 ’이 사건 임대차계약‘이라 한다)을 체결하였고. 원고는 그 무렵 보증금 전액을 D에게 지급하고 2021. 2. 23. 확정일자를 받았으며, 2021. 3. 14. G호를 인도받았습니다.

 

이 사건 임대차계약 체결 당시 피고 B가 원고에게 교부한 중개대상물 확인·설명서에는 이 사건 주택의 토지 및 건축물의 ’권리관계‘ 중 ’소유권 외의 권리사항란‘에 ’채권최고액: 금 1,440,000,000원, 채무자: D, 근저당권자: H은행, 공동담보목록: 제2019-367호‘이라고 기재되어 있고, ’실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항‘란에 ’임대인에게 자료는 받지 못하였으나, 선순위 보증금 12억 원 있다고 하였음‘이라고 기재되어 있었습니다.

 

한편, 이 사건 주택의 실제 임대차현황은 아래와 같고, 이 사건 임대차계약 당시 이미 존재하였던 다른 임차인들의 임대차보증금 합계액은 2,042,000,000원입니다.

근저당권자인 H은행의 2021. 8. 12.자 임의경매신청에 따라 이 사건 주택에 대한 임의경매개시결정이 내려졌고, 그 경매절차에서 이 사건 주택의 감정평가액은 총 2,759,000,000원이었으나, 유찰로 인해 실제로는 감정평가액보다 낮은 1,790,535,999원으로 매각되었으며, 원고는 위 매각대금에서 22,233,344원을 배당받았습니다.

 

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3. 대법원 판례가 말하는 공인중개사의 의무

 

살피건대, 앞서든 증거들 및 변론 전취지에 의하여 인정된 다음의 점을 종합하면, 피고 B는 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 공인중개사법이 정한 중개대상물의 확인·설명의무를 충실히 이행하지 않았다고 할 것이고, 이로 인하여 원고는 미회수 보증금 117,766,656원의 손해를 입었다고 보는 것이 타당합니다.

 

① 공인중개사는 부동산 거래에 관하여 전문적인 지식과 경험을 가진 전문가이고 중개행위를 의뢰한 사람은 공인중개사의 지식과 경험을 신뢰하는 것이 일반적이므로 공인중개사는 전문적인 지식과 경험을 바탕으로 중개대상물의 권리관계를 확인하고 설명하여야 하는데, 임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져보고 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항, 즉 임대차목적물의 시세 및 그 목적물에 설정된 담보권 등의 존재 및 액수에 대하여는 더욱 면밀한 확인·설명을 하여야 할 의무가 있습니다.

 

② 이 사건 주택은 전유부분 17세대로 이루어진 다세대주택으로, 다세대주택은 단독주택으로 취급되는 다가구주택과 달리 다세대주택의 전유부분마다 별도의 등기를 할 수 있다. 따라서 공인중개사는 건물 전체의 시세가 아닌 임대차목적물인 개별 호실의 시세를 확인해주어야 합니다. 또한 다세대주택의 전유부분들을 공동담보로 하여 근저당권이 설정되어 있는 경우 공인중개사로서는 중개 의뢰인에게 그 주택의 시세와 전유부분들을 공동담보로 하여 설정된 근저당권의 채권최고액뿐만 아니라 해당 임차목적물인 전유부분에 설정된 피담보채무액 또는 채권최고액의 대략적인 비율이나 액수등을 확인·설명해 줄 의무가 있다.

 

③ 그런데, 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고 B가 원고에게 교부한 중개대상물 확인·설명서에는 공동근저당권과 관련된 채권최고액이 기재되어 있고, 그 외 권리관계에 대해 ’임대인에게 자료는 받지 못하였으나, 선순위 보증금 12억 원 있다고 하였음‘이라고 기재되어 있었던 사실은 위에서 본 바와 같으나, 원고에게 이 사건 임차부분의 대략적인 가액 및 위 임차부분의 부담비율에 따른 근저당권의 피담보채무액 또는 채권최고액을 확인·설명해 주었는지에 대해 위 확인·설명서에는 기재가 없고 달리 이를 인정할 증거는 없습니다.

 

④ 또한, 공인중개사인 피고 B는 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고가 이 사건 임대차계약을 체결함에 있어 보증금 반환 여부를 판단하기 위하여 이 사건 주택 전체 가액만 확인하려 한다면, 이 사건 주택이 다세대주택에 해당하고 위 주택 전체에 설정된 근저당권이 실행되어 경매절차가 진행될 경우 다세대주택의 경우에는 각 전유 부분 별로 개별적으로 경매가 진행되고 이 사건 임차부분을 비롯한 일부 전유부분에만 경매가 따로 진행되거나 이 사건 주택 전체 호실에 대하여 경매가 동시에 진행될 수도 있으며, 그 경우 그 경매절차에서는 원고가 배당받을 금액이 달라질 가능성이 있다는 대략적인 법률관계 등에 대하여도 주지시켜 주었어야 합니다.그러나 중개대상물 확인·설명서에는 이와 같은 내용의 기재가 없고, 오히려 이 사건 주택이 다가구주택임을 전제로 하는 취지로 선순위 보증금 12억 원이 존재한다는 기재가 되어 있어 피고 B는 원고에게 다가구주택임을 전제로 설명하는 잘못을 범한 것으로 보입니다.

 

⑤ 이 사건 임대차계약 후 불과 6개월 후 이 사건 건물에 대해 경매절차가 개시되었는 바, 시간적으로 근접한 점에 비추어 이 사건 임차부분의 시세도 위 경매절차에서의 감정평가액인 169,000,000원과 비슷하다 할 것인데, 위 공동근저당권의 채권최고액과 이 사건 임대차계약 보증금을 합산한 금액은 위 시세를 초과합니다. 그렇다면 원고로서는 이 사건 임대차계약을 체결 전에 피고 B로부터 시세와 근저당권의 채권최고액에 대하여 대략적인 설명이라도 들었으면 계약을 체결하지 않거나 보증금 액수를 축소하여 계약을 체결할 가능성이 있었습니다.

 

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4. 맺음말: 임차인의 질문, 중개인의 답변

 

17세대 다세대 주택, G호실의 임대보증금 1억 4천만 원, 공동저당권, 1,440,000,000원인 경우, 중개인인 최소한 G호실의 시세가 1억 7천이며, 공동저당권이 동시배당되는 경우 각 호실이 부담할 채무액은 8,400만원이므로, 1억 4천만 원의 임대보증금을 지급하면, 경매시 보증금은 70%인 119,000,000원이므로, 보증금을 안전하게 회수할 수 있는 범위는 35,000,000원이라는 사실을 중개대상물확인설명서에 기재하는 방식으로 설명해 줘야 한다는 것입니다. 즉, 중개인은 임차인이 계약 전 위험을 충분히 인식할 수 있도록 구체적이고 현실적인 설명을 해야 한다는 것입니다.

 

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