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전세사기가 왜 발생할까요, 공인중개사 믿어야 하나요 2탄

부동산 특화 김상수 대표 변호사

1. 전세사기, 왜 이렇게 늘어났을까

2022.부터 갑자기 증가한 전세사기의 원인을 어느 하나의 원인으로 돌리기 어려운 것 같습니다. 정부의 저금리 전세자금대출 확대와 코로나19 이후 세계적인 인플레이션의 영향으로 금리가 오르고, 전셋값이 하락하면서 깡통전세가 드러난 것이라고 보는 견해가 있습니다. 전세제도 자체의 문제라고 보는 견해도 있다.

즉 주택의 매매가격에 근접하는 비율의 돈을 가지고 있음에도, 이를 주택 매매자금으로 사용하지 않고, 전세보증금을 임대인에게 지급을 하게 되었고, 이러한 전세제도에서 자기 자본없이 전세제도를 이용하여 수백 채의 주택의 소유가 가능해진 상황에서 경기 침체 등으로 주택 가격이 전세 가격을 하회하는 깡통전세가 무더기로 쏟아져 나오게 된다고 보는 견해도 있습니다.

위 두 가지 견해는 전세사기 특히 깡통전세가 갑자기 많아지게 된 원인에 관하여 잘 설명해 주고 있으나, 세입자의 입장에서 실질적인 구제방안을 제시하지 못하고 있는 점에서 아쉬움이 있습니다.

2. 문제의 본질은 ‘공인중개사의 배신’

그러나, 실제 전세사기를 당하는 세입자들은 직접 상담해 보면, 하나 같이 중개인들이 보증금의 반환가능성에 대하여, 거짓정보를 제공한다는 점이 있습니다. 즉 중개사들이 전세사기에 가담하여, 의뢰인인 세입자를 배신한다는 것입니다.

중개사가 공인중개사법에 따라 전세계약서도 작성하고, 등기부도 발급하여 보여주고, 중개대상물확인설명서를 작성하여 보여주면서 주택에 근저당권이 설정되어 있다는 점도 기재해 주고 있습니다.

그런데, 문제는 주택의 시세와 선순위 임차보증금, 선순위 근저당권의 채권최고액이 얼마인 경우, 해당 부동산이 경매가 되는 경우, 보증금을 회수할 수 있는지에 대하여 거짓 정보를 제공하거나, 정보를 제공하지 않음으로서 세입자들은 자신의 보증금이 날아가 버릴 수도 있다는 것을 전혀 알지 못하고, 덜컹 계약을 체결하는 경우가 대부분입니다.

3. 실무상 전세사기 피해가 발생하는 사례

빌라와 같은 다세대 주택 또는 원룸과 같은 다가구 주택의 경우 사회 초년생들 또는 신혼부부들이 세입자가 되는 경우가 대부분입니다. 이런 세입자들은 부동산 거래 경험이 없으므로, 공인중개사를 통해 계약을 체결하면서, 공인중개사가 대상 주택에 대한 정확한 정보를 제공하고, 자신의 보증금을 지급하더라도 회수할 수 있는 주택을 소개한다고 신뢰하게 됩니다.

그래서 임차인들은 중개인들이 임대차계약시 작성하고, 보여주는 계약서, 등기부, 중개대상물확인설명서의 내용보다는 중개인들이 구두로 하는 말을 기준으로 대상 주택에 대하여 안심하고, 거액의 보증금을 임대인에게 지급하고 있습니다.

부동산 경기가 활황일 때, 부동산 가격이 올라가고, 전세보증금도 올라가서, 2년 전에 전세보증금 1억이었던 빌라가 2년이 지나고 주인이 갑자기 1억 3천으로 올려달라고 해도, 아무 소리 못하고 대출을 받아서 올려줘야 했던 시절이 있었습니다. 이런 시절에는 깡통전세가 문제되지 않았습니다. 임대인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 일이 발생하지 않습니다. 그 다음 세입자는 더 높은 금액을 주고 들어오기 때문입니다.

그러나, 부동산 경기가 얼어붙고, 전세 가격이 내려가면서, 임대인이 그 다음 세입자를 그 전보다 낮은 금액으로 들여야 하는 상황이 오자, 임대인들은 만기가 되어 다른 곳으로 이사가려고 하는 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하게 된 것입니다.

세입자들이 임대인을 상대로 보증금반환소송을 제기하면서, 추가로 공인중개사를 상대로 손해배상청구를 하는 경우가 많이 발생하였습니다. 세입자들은 분명히 공인중개사를 통해 임대차계약을 체결하면서, 보증금을 회수하는데 문제가 없다는 설명을 구두로 들었습니다.

이러한 설명을 한 사실을 소송에서 주장하면, 공인중개사는 하나같이 그런 설명을 한 사실이 없으며, 등기부를 제공하였고, 중개대상물확인설명서에 근저당권이 설정된 사실, 채권최고액이 얼마인 사실이 기재되어 있다고 주장하고 있습니다.

4. 세입자의 공인중개사에 대한 소송에서 문제되는 쟁점

첫 번째 공인중개사가 보증금회수에 문제가 없다는 거짓정보를 제공한 사실이 있는가입니다. 세입자의 입장에서 거액의 돈을 모아서 지급하거나, 대출을 받아서 지급하는 마당에 그 보증금이 만기에 안전하게 회수할 수 있는지 확인을 하지 않는 경우는 없다고 보아야 합니다. 그때 공인중개사는 세입자에게 근저당권이 설정되어 있어도 이 정도 근저당권이 설정된 것은 건물 전체 시세에 비추어 문제가 없다.

임대인이 이 건물 말고 많은 주택을 소유하고 있어서, 자산이 많다고 설명하며 세입자를 안심시키고 계약을 진행하게 됩니다. 그러나 막상 대상 주택이 경매에 넘어가고 선순위 근저당권이 전액 배당을 받게 되어 자신은 한 푼도 받을 수 없게 된 사실을 알게 된 후에, 소송에서 공인중개사가 그런 거짓말로 중개를 했다고 주장하더도, 이를 인정해 주는 법원은 찾아보기 어려운 것이 사실입니다.

두 번째 설사 중개인이 임대인의 자력이나, 보증금 회수 가능성에 대한 설명을 틀리게 하였다고 하여도, 그러한 설명까지 하는 것이 중개인의 의무에 포함되는지 여부입니다. 공인중개사법에는 명시적으로 규정하고 있지 않기 때문에 불명확합니다.

공인중개사를 통해 안전한 거래를 할 수 있다는 신뢰가 우리 사회에 확산되기를 희망합니다.

다음 시간에는 이러한 문제에 관하여, 선린에서 공인중개사에게 배신을 당하지 않기 위해 어떤 바람직한 제안을 할 것인지검토해 보겠습니다.