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낙찰자·임차인도 상가 전유부분 연체관리비 전부 내야 하나요

 

 

 

 

부동산 특화 전강진 대표 변호사

 

 

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상가건물의 경매나 임대차 관계에서 자주 발생하는 분쟁 중 하나가 ‘관리비’입니다. 특히, 공용부분이 아닌 전유부분에 대한 관리비까지 낙찰자나 임차인이 부담해야 하는지 여부는 현장에서 굉장히 민감한 쟁점입니다. 이번 글에서는 집합건물법상 관리단의 권한과 전유부분 관리비의 청구 요건, 그리고 경락자·임차인의 납부 의무에 대해 살펴보겠습니다.

 

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1. 관리단과 전유부분이란?

 

먼저 용어부터 정리해야 합니다.

 

관리단:집합건물법 제23조에 따라 각 구분소유자들로 구성되는 단체로, 건물의 공용부분을 유지·관리하고 관리비를 징수하는 권한이 있습니다. 쉽게 말해 ‘아파트 입주자대표회의’의 상가 버전입니다.

 

▶ 전유부분: 구분소유자가 독립적으로 사용·수익·처분할 수 있는 건물의 부분을 말합니다. 상가에서는 각 점포나 호실이 전유부분입니다.

 

▶ 공용부분: 복도, 계단, 승강기, 주차장처럼 구분소유자들이 공동으로 사용하는 부분을 뜻합니다.

 

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2. 전유부분 관리비 청구의 법적 근거

 

공용부분 관리비는 법률상 당연히 관리단이 청구할 수 있지만, 전유부분 관리비는 원칙적으로 관리단에서 청구할 수 없습니다. 전유부분은 원칙적으로 구분소유자가 직접 관리하는 것이기 때문입니다.

 

대법원은 **“집합건물법은 관리단에게 전유부분 관리비의 징수권한을 부여하고 있지 않으며, 관리규약에서 별도로 정하거나 구분소유자들의 묵시적 합의가 있는 경우에만 청구할 수 있다”**고 판시했습니다(대법원 2021. 9. 16. 선고 2016다260882).

 

즉, 전유부분 관리비를 청구하려면 다음 요건(특별한 사정) 중 하나가 필요합니다.

 

● 관리규약에 명시적 근거가 있는 경우

 

● 구분소유자들전원의 묵시적 합의가 있는 경우

 

● 일정 기간 동일한 방식으로 부과된 관리비를 이의 없이 납부한 경우

 

● 오랜 기간 동일 방식으로 관리비가 산정·부과된 경우

 

● 공용부분 관리비의 확장적 해석이 가능한 경우

 

● 전유부분을 포함한 건물 전체의 유지·관리를 위해 필수적으로 통일 부과해야 하는 비용이어서 개별 이익으로 명확히 구분하기 어려운 경우

 

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3. 경락자(낙찰자)의 납부 의무

 

경매로 상가를 낙찰받은 경우,이전 소유자가 체납한 관리비까지 납부해야 하는지가 문제됩니다.

 

▶ 공용부분 관리비: 대법원은 ‘공용부분 관리비는 건물과 결합된 채무’로 보아, 경락자는 이전 소유자의 체납분까지 승계한다고 보고 있습니다(대법원 2010다92490 등).

 

▶ 전유부분 관리비: 원칙적으로 개인 채무 성격이 강하므로 승계되지 않지만, 관리규약에서 낙찰자에게 승계 의무를 부과하거나, 낙찰자가 이를 인수하기로 한 경우에는 부담해야 할 수 있습니다.

 

따라서, 경매 입찰 전에는 반드시 관리규약 확인과 체납관리비 내역 조회가 필요합니다. 특히 상가의 경우 전유부분 관리비가 상당히 높게 책정되는 경우가 많아 주의해야 합니다.

 

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4. 임차인의 납부 의무

 

임차인이 상가를 사용할 때는 임대차계약서의 관리비 조항이 중요합니다.

 

계약서에 전유부분 관리비를 임차인이 부담하도록 명시되어 있다면, 관리단이나 위탁관리업체가 임차인에게 직접 청구할 수 있습니다.

 

계약서에 별도의 규정이 없더라도, 장기간 동일 방식으로 관리비를 납부해 왔다면 묵시적 합의로 인정되어 관리단으로부터 공용부분에 대해서도 청구당할 수 있는 겁니다.

 

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5. 공용부분 관리비의 확장적 해석

 

판례에 따르면, 공용부분 관리비는 단순히 복도·계단 등 직접적 유지·관리비에 한정되지 않습니다.

 

“전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데, 입주자 전체의 공동이익을 위해 통일적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용”도 공용부분 관리비에 포함됩니다(안산지원 2016가단8428, 제주지방법원 2023나10955).

 

예를 들어, 건물 전체 냉난방시스템의 정기 점검 비용, 소방시설 점검비 등이 이에 해당할 수 있습니다.

 

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6. 결론

 

정리하면,

 

전유부분 관리비 청구는 법률상 당연한 것이 아니라, 관리규약에 명시적 근거가 있다는 등의 특별한 사정이 있어야 합니다.

 

원칙적으로 경락자는 공용부분 관리비 체납분을 승계하지만, 전유부분 관리비는 규약이나 계약에 따라 부담해야 할 수도 있습니다.

 

임차인은 계약서 규정 또는 묵시적 합의에 의해 관리단으로부터 전유부분에 대한 관리비를 청구 당할 수 있습니다.

 

따라서, 상가를 낙찰받거나 임차할 때는 관리규약과 체납 내역을 반드시 확인하고, 필요하다면 계약 단계에서 관리비 부담 주체를 명확히 정하는 것이 분쟁 예방의 핵심입니다.

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