• 목록

상가를 낙찰받았는데 전소유자(임차인)의 연체관리비를 제가 내야한다고요?

 

 

부동산 특화 전강진 대표 변호사

---

 

최근 상가건물에 투자하신 분들 사이에서 공통적으로 들리는 불만이 있습니다.

 

"낙찰받고 등기까지 마쳤는데, 관리단에서 갑자기 몇 백만 원의 관리비 체납금을 내라고 한다는 거예요. 도대체 이게 무슨 경우죠?"

 

실제 저희 사무실에도 상가건물을 낙찰받은 후, 이전 소유자가 미납한 관리비를 새 소유자인 자신에게 청구당했다며 도움을 요청하신 분이 있었습니다. 오늘은 이 문제에 대해 ‘상가관리비에 대한 대표적인 분쟁 사례’, 그리고 현실적인 대응책까지 함께 짚어보겠습니다.

 

---

 

 

1. 집합건물과 관리비 청구의 기본 개념

 

상가건물, 아파트처럼 여러 사람이 전유와 공용공간을 함께 사용하는 건물을 **‘집합건물’**이라고 합니다.

이러한 건물에는 보통 공용부분 관리비와 전유부분 관리비가 따로 존재하죠.

 

▶ 공용부분: 엘리베이터, 계단, 복도, 청소, 건물 보험료 등

 

▶ 전유부분: 개별 호실의 난방비, 수도요금 등

 

판례는 이 중 공용부분에 해당하는 관리비는 새로운 소유자에게 청구할 수 있다고 분명히 하고 있습니다.

 

“공유자가 공용부분에 관하여 가지는 채권은 특별승계인에게도 행사할 수 있다.”

— 집합건물법 제18조, 대법원 2001다8677 전원합의체 판결

 

즉, 낙찰을 받든, 매수계약을 했든, 소유권을 넘겨받은 사람은 공용부분 관리비를 ‘승계’하게 되는 것입니다.

 

---

 

 

2. 전 소유자의 연체관리비는 어디까지 승계되나요?

 

공용부분 관리비는 새로운 소유자가 내야 할 의무가 인정되지만,

전유부분, 즉 개별 호실에서 발생한 비용은 새 소유자가 낼 이유가 없습니다.

 

그렇다면 낙찰을 받은 입장에서는 어떤 관리비가 공용이고, 어떤 관리비가 전유인지 알 수 있어야 할 텐데요.

현실은 다릅니다.

관리단에서 명확한 구분 없이 일괄 청구서를 보내는 경우가 많고, 특히 낙찰 직후에는 이전 소유자의 체납 내역이 신고되지 않아 통보받고서야 알게 되는 경우가 다반사입니다.

 

---

 

 

3. 점유자(임차인)의 납부의무는 어떤가요?

 

많은 상가 호실은 임차인이 사용하고 있습니다.

이 경우, 법적으로 임차인도 일정 부분의 관리비 납부 의무가 인정됩니다.

 

“점유자는 구분소유자가 규약에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다.”

— 대법원 2017다234262

 

다만, 임차인이 연체한 관리비를 소유자가 무조건 떠안는 구조는 아닙니다.

서울중앙지법 2022나39705 판결은 **소유자와 임차인은 ‘부진정연대채무자’**라고 판시했습니다.

쉽게 말해, 한쪽이 갚으면 다른 쪽의 책임은 소멸하는 관계입니다.

 

---

 

 

4. 체납 사실을 몰랐는데, 그래도 내야 하나요?

 

네.공용부분에 대한 관리비는 체납 사실을 알았든 몰랐든 관계없이 새 소유자가 내야 합니다.

이게 집합건물법 제18조의 무서운 점입니다.

 

하지만 해결방법이 전혀 없는 건 아닙니다.

 

전 소유자에게 구상권을 행사할 수 있습니다. 내가 부담한 돈을 다시 나에게 갚으라는 권리라고 이해하시면 됩니다.

다만 현실적으로 회수가 어려운 경우가 많죠.

 

경매 전 체납 내역을 조회할 수 있습니다.

관리단에 문의하면 ‘공용부분 체납액’을 알려주는 경우가 대부분입니다.

이를 바탕으로 낙찰가 산정에 반영하거나, 선공제 조건을 고려해야합니다.

 

---

 

 

5. 법 개정 움직임도 있습니다

 

2025년 7월, 더불어민주당 오모 의원은 상가임대차보호법 개정안을 발의했습니다.

임대인은 임차인에게 관리비 내역을 서면으로 제공하도록 의무화하는 내용입니다.

 

관리비 청구가 ‘깜깜이 청구’가 되는 걸 막기 위해서죠.

소상공인의 28.1%가 과도한 관리비로 고통받고 있다는 실태조사도 함께 공개되었습니다.

 

---

 

 

6. 결론

 

이와 같이 집합건물의 관리비 납부의무자는 기본적으로 구분소유자이지만, 법률, 규약, 계약 등에 따라 점유자(임차인)나 특별승계인도 관리비 납부의무를 부담할 수 있습니다.

 

같은 맥락에서 낙찰을 통해 상가를 매수한 경우, 이전 소유자의 공용관리비 체납은 낙찰자에게 승계됩니다.

하지만 전유부분에 대한 관리비는 승계되지 않으며,

임차인의 체납도 연대가 아닌 ‘부진정연대’ 구조이기 때문에 법적으로 정리할 수 있는 여지가 존재합니다.

 

???? 주의사항

 

낙찰 전 반드시 관리비 체납 여부를 확인하세요.

 

확인된 체납금은 낙찰가에서 공제하거나 계약조건으로 명시하는 것이 좋습니다.

 

불투명한 관리비 문제, 이제는 계약 전에 꼼꼼히 따지는 것만이 최선의 예방책입니다.

 

✅ 상가건물 관리비 분쟁, 법률 전문가의 조언이 필요하시다면 선린에서 상담을 받아보시길 바랍니다.

 

---