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 매수예정자로부터 가계약금 명목의 돈을 송금받았는데,

아파트를 팔지 않으면 가계약금 2배를 물어줘야 하나요?

부동산 특화 김래성 변호사

부동산 거래에서는 **‘가계약’**이라는 표현이 자주 등장합니다. 특히 아파트 소유자가 아파트를 매물로 내놓고 공인중개사를 통해 매수희망자와 연락이 오가는 상황이라면, 매수인이 가계약금 명목으로 일정 금액을 송금하면 부동산 거래가 성사된 듯한 분위기가 만들어지곤 하죠.

그런데, 매도인(아파트 소유자)이 정작 아파트를 팔지 않기로 마음을 바꾸었다면?

“매수인이 보낸 가계약금의 2배를 물어줘야 하나요?”라는 고민이 생길 수 있습니다.

이 글에서는 ‘가계약금, 해약금, 위약금의 차이’와 실제 판례를 바탕으로 이 문제를 풀어드립니다.

1. 일방적으로 문자로 가계약 위약금에 대한 내용을 보낸다면

앞서 소개한 바와 같이 우리 대법원이 당사자간에 가계약금에 관하여 해약금으로 하기로 하는 명백한 의사합치가 있어야 가계약금을 해약금으로 인정할 수 있다는 판단을 한 이후로, 부동산 공인중개사들이 가계약서의 내용에 해약금 약정의 문구를 명시하고 있는 것으로 보입니다.

즉, ‘본계약서 작성 전까지 일방적으로 가계약을 해지할 경우 매수인은 가계약금을 포기하고, 매도인은 가계약금의 배액을 상환한다.’라는 내용의 문구를 가계약서에 기재하는 것입니다.

2. 매도인이 매수인에게 가계약금의 배액을 상환해야만 하는 것일까요.

그렇다면, ㉠ 공인중개사가 매도인에게 위 내용이 명시된 가계약서를 문자로 보내고, ㉡ 이어서 매수인이 가계약금을 이체한다면, 매수인은 위와 같은 가계약서의 내용에 구속되는 것일까요. 구체적으로는 매도인이 해당 아파트를 매도하지 않겠다고 하면 반드시 매수인에게 가계약금의 배액을 상환해야만 하는 것일까요.

여기에 대해서는 가계약이라는 ‘계약’이 성립하였는지 여부를 먼저 검토해야할 것입니다. 즉 매도인이 공인중개사가 보낸 가계약서의 내용에 구속된다고 하려면, 먼저 그 가계약이 적법·유효하게 성립하는 것이 전제되어야 합니다.

3. 계약이 성립하기 위한 요건은 무엇이 있나요?

계약이 성립하기 위하여는 당사자의 서로 대립하는 수개의 의사표시의 객관적 합치가 필요하고, 객관적 합치가 있다고 하기 위하여는 당사자의 의사표시에 나타나 있는 사항에 관하여는 모두 일치하고 있어야 하는 한편, 계약 내용의 '중요한 점' 및 계약의 객관적 요소는 아니더라도 특히 당사자가 그것에 중대한 의의를 두고 계약성립의 요건으로 할 의사를 표시한 때에는 이에 관하여 합치가 있어야 합니다.

따라서 매도인과 매수인 사이에 가계약의 중요한 점에 관하여는 의사의 합치가 있어야 할 것이고, 가계약의 중요한 점은 당사자의 의사표시에 따라 달라질 수 있겠으나, 매매목적 부동산의 표시, 총 매매대금액수, 임대차계약에서는 임대차기간 등을 그 예로 들수 있겠습니다.

4. 매도인에게 가계약의 중요한 점에 관한 내용이 적시된 가계약서를 문자로 보냈다면

그렇다면, 공인중개사가 매도인에게 가계약의 중요한 점에 관한 내용이 적시된 가계약서를 문자로 보내고, 매수인이 가계약금을 송금한 것만으로 당사자 간에 의사의 합치가 있다고 볼 수 있을까요.

그렇지는 않은 것으로 보아야 할 것입니다. 즉 매수인 또는 공인중개사가 해당 아파트를 소위 ‘잡아두기위해’ 급하게 가계약서 송부 및 가계약금을 송금하였으나, 매도인이 이에 대해서 어떠한 의사표시도 하지 않은 상황이라면 당연히 가계약은 성립하지 않은 것으로 보아야할 것입니다.

그정도 사정만으로 가계약이 성립된 것으로 본다면 매도인에게 지나치게 불리한 해석일 뿐만 아니라, 계약자유의 원칙에도 반한다고 할 것이기 때문입니다. 반면, 매도인이 이를 확인하고 이에 대해 동의하는 회신을 하였다면 가계약은 성립하였다고 볼 것입니다.

5. 결론

결국 매도인이 어떠한 회신도 하지 않았다면 가계약은 성립하지 않았으므로 가계약금의 2배를 반환할 의무가 없다고 할 것이고(다만 가계약금 자체는 부당이득으로 반환해야할 것입니다), 이에 동의하는 회신을 하여 가계약이 성립하였다면 해약금 약정이 있는 것으로 보아 가계약금의 2배를 반환하여야 가계약을 해지할 수 있다고 볼 것입니다.

나아가, 계약이 성립되었는지 여부, 가계약서의 내용, 당사자의 의사표시 등을 종합적으로 살펴야 정확한 판단이 가능합니다. 부동산 거래 과정에서 손해를 피하기 위해서는 계약서 작성 전후의 커뮤니케이션을 명확하게 문서화해 두는 것이 매우 중요합니다.

[사진 - 레이나퀸 블로그]

[대법원 2021다242598 판결 사실관계, 법조신문 참조]