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 가계약이 무엇이고, 관련 문제는 무엇이 있을까요?

 

김래성 변호사

 

 

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가족보다 가까운 법무법인 선린 부동산연구소는 생활 속 부동산 분쟁까지도 정확하게 진단하여 의뢰인의 권리를 지켜드리고 있습니다.

 

부동산 매매를 진행하다 보면 “가계약금”이라는 말을 자주 듣게 됩니다. 공인중개사가 “다른 사람이 살 수도 있으니 우선 가계약금이라도 입금해두세요”라고 말할 때, 대부분 매수인 입장에서는 불안한 마음에 송금부터 하게 되죠. 그런데 나중에 사정이 생겨 계약을 하지 못하게 되면 그 돈은 과연 돌려받을 수 있을까요?

 

오늘은 그 질문에 대한 명확한 법적 기준을 설명드리겠습니다.

 

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1. 가계약금이란 무엇인가요?

 

가계약금은 아직 정식 계약서를 쓰기 전, 매물을 확보하기 위한 금원입니다. 매도인과 매수인이 구두나 문자 등을 통해 대략적인 조건에 합의했지만, 아직 계약서에 사인하지 않은 상태에서 이루어지는 금전 거래죠.

 

보통 아파트나 상가처럼 인기가 많은 매물을 빠르게 잡기 위해 공인중개사가 “다른 매수자가 나타나면 계약 못 하신다”는 식으로 매수인을 설득해, 계약금의 일부 또는 1% 수준의 금액을 선입금 받는 형태가 많습니다.

 

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2. 가계약을 했으면 계약이 성립된 건가요?

 

그렇지 않습니다.계약이라는 건 ‘계약금, 중도금, 잔금의 금액 및 시기’, ‘소유권 이전 시점’, ‘기존 임차인의 퇴거 문제’ 등 중요한 요소에 대해 쌍방이 서면이나 구체적 방식으로 합의한 경우에만 성립합니다.

 

따라서 단순히 아파트 가격만 정하고 “가계약금”만 입금했다고 해서, 법적으로 완전한 매매계약이 성립됐다고 보기는 어렵습니다.

 

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3. 가계약금 돌려받을 수 있나요?

 

원칙적으로는 돌려받을 수 있습니다.

 

우리 대법원 판례에 따르면, 가계약금은 원칙적으로 계약금(=해약금)과 다릅니다. 다만, 아래 조건이 모두 충족돼야만 ‘계약금’으로 인정돼서 매수인이 돌려받지 못하는 상황이 발생합니다.

 

가계약금에 ‘해약금’ 성격을 부여하기로 명확한 합의가 있었는지

 

가계약서에 위약금 또는 해약금 관련 조항이 있었는지

 

쌍방이 계약을 체결하기 위한 중요한 내용을 모두 합의했는지

 

만약 이런 내용이 없었다면, 가계약금은 일종의 **“증거금”**이 되고, 계약이 성립되지 않았으면 매수인은 돌려달라고 요구할 수 있습니다.

 

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4. 사례로 본 실제 판결

 

실제 청주의 한 사례를 보면, A 씨는 아파트를 사기 위해 1,000만 원을 B 씨에게 가계약금으로 송금했습니다. 아직 정식 계약은 하지 않았고, 이후 대출이 어렵다는 이유로 계약 체결을 포기하게 되었죠.

 

이때B 씨는 “가계약금도 계약금”이라며 반환을 거부했지만, 법원은 **“계약 자체가 성립하지 않았으므로 돌려줘야 한다”**고 판단했습니다.

 

즉, 계약서가 작성되지 않았고, 계약 조건에 대한 구체적 합의가 없었다면, 매수인이 해약하더라도 가계약금은 반환 대상이라는 겁니다.

 

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5. 주의해야 할 점 – 예외도 있습니다

 

다만 다음과 같은 경우에는 매수인이 가계약금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

 

가계약서에 “본 계약 체결 거부 시 가계약금을 위약금으로 본다”는 문구가 있을 때

 

문자나 카톡 등으로 “해약 시 가계약금은 반환받지 않겠다”는 의사를 명확히 표현했을 때

 

매도인이 가계약금을 받으면서 “계약불이행 시 배액상환”을 약속한 경우

 

이처럼 “해약금 약정”이 명시되어 있거나, 구체적 합의가 있는 경우에는 반환받기 어려울 수 있으니,처음부터 계약서 문구나 메시지를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

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6. 결론 – 반환 가능하지만 조건 확인이 핵심입니다

 

요약하자면, 가계약금을 반환받을 수 있는지 여부는 단순히 “돈을 줬다 안 줬다”의 문제가 아닙니다. 그 돈이 어떤 목적의 금원이었는지, 해약금으로 보기로 양당사자가 명확히 약정했는지 여부에 따라 달라집니다.

 

만약 가계약금 반환을 둘러싸고 분쟁이 생겼다면, 법무법인 선린처럼 부동산 실무에 강한 전문가의 조력을 통해 계약서 문구, 카톡 대화, 입금 내역 등을 정리해 대응하시기 바랍니다. 물론 계약 체결 과정에서 법률전문가의 자문을 받는 것이 훨씬 더 지혜로운 방식일 겁니다.

 

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