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‘원룸 시세보다 보증금 액수가 더 높다는데 괜찮을까요?’

 

 

전강진 변호사

 

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원룸이나 빌라를 계약할 때 한 번쯤 이런 질문을 던져보셨을 겁니다. 그런데 공인중개사의 말만 믿고 계약을 했다가, 나중에 경매가 진행되고 보증금을 돌려받지 못하게 된다면 누가 책임져야 할까요?

 

오늘은 공동저당 설정된 집합건물에서 경매가 진행되어 보증금을 회수하지 못한 경우, 공인중개사의 설명의무 위반으로 손해배상 책임이 인정된 판례 두 건을 살펴봅니다.

 

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1. 공동저당, 왜 위험할까요?

– 근저당권자가 한 호실만 경매해도 전체 시세에서 배당받는다

 

공동저당이란, 하나의 채권을 담보하기 위해 여러 개의 부동산을 담보로 잡는 구조를 말합니다. 보통 건축주가 은행에서 대출을 받을 때, 원룸 10~20개 호실 전체에 걸쳐 하나의 근저당을 설정하는 방식이죠.

 

이때 근저당권자는 특정 한 호실만 임의경매에 부쳐도, 나머지 호실까지 포함한 전체 건물 시세(혹은 낙찰가) 기준으로 배당을 받을 수 있습니다.이렇게 되면 후순위 임차인들은 자기 보증금 전액을 회수하지 못하는 사태가 발생할 수 있습니다.

 

예를 들어, 내가 1호실을 임차했는데, 15호실에 대한 임의경매가 진행되더라도, 1호실도 공동담보에 들어가 있었다면 1호실의 임대차보증금 회수는 거의 불가능해지는 구조인 겁니다.

 

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2. 단독주택(원룸형 구조 포함) VS 다세대주택

 

가. 단독주택(원룸형 구조 포함)

 

이러한 배경이 있기 때문에, 단독주택(원룸)이냐 아니면 연립, 빌라, 다세대주택이냐가 중요한 것입니다. 단독주택의 경우에는 채권자가 1개 건물에 경매를 신청하더라도 보증금 배당은 전체 매각금에서 이루어지며, 순위와 보증금액에 따라 분배됩니다.

 

나. 다세대주택(연립주택, 빌라)

 

각 호실마다 구분등기가 되어 있고, 각 호실이 독립된 부동산입니다.

 

채권자는 각 호실에 설정된 근저당권에 따라 개별적으로 경매 청구가 가능합니다.

 

그러나 여러 호실이 ‘공동담보’로 제공되어 있다면,

➤ 예: 101호부터 120호까지 근저당 한 개 설정

→ 한 호실만 경매해도, 전체 건물 가치 기준으로 채권자가 먼저 배당을 받아가고, 나머지 세입자들의 보증금은 회수하기 어려워질 수 있습니다.

 

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3. 공시가격 6천만 원짜리 원룸에 보증금 1억 중 7천만원을 회수 못해

→ 수원지방법원 2022가단557880 판결

 

이 사건은 집합건물의 각 호실 22개에 대해 공동저당이 설정되어 있었고, 이 중 임차인이 보증금 1억 원을 걸고 계약한 사안이었습니다. 그러나 건물 전체에 대한 경매가 진행되자, 임차인은 보증금 중 7천만 원 이상을 잃게 되었습니다.

 

공인중개사는 해당 집합건물 전체가 공동저당으로 설정되어 있다는 사실, 공시가격이 6천만 원에 불과하다는 점, 그리고 실제 회수 가능 금액에 대한 설명을 전혀 하지 않았습니다.

 

재판부는 “공인중개사는 각 호실별 공동담보 금액을 기준으로 보증금 회수 가능성에 대한 권리관계를 설명했어야한다”고 하며, 중개업자의 설명의무 위반을 인정하였습니다.

 

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4. 다가구와 집합건물 구분 못하고 단독주택인 것처럼 설명 후 계약

→서울중앙지방법원 2022가단5044923 판결

 

이 사건은 **16개 호실로 구성된 빌라(집합건물)**이었지만, 공인중개사는 이 건물을 마치 **단독주택(일반 다가구주택)**처럼 설명하며, “1개의 채권만 설명하면 된다”고 임차인에게 안내했습니다.

 

문제는, 집합건물은 한 호실만 먼저 낙찰되어도 전체 공동저당 구조상 보증금 회수가 어려워진다는 점인데, 이를 전혀 설명하지 않았다는 점에서 책임이 인정되었습니다.

 

다만, 임차인이 등기부등본 등을 통해 건물이 집합건물이라는 사실 등 일부 정보를 알 수 있었던 점이 고려되어, 손해배상액의 40%만 인정되었습니다.

 

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5. 공인중개사의 확인·설명의무란?

 

부동산중개업자는 민법상 ‘위임계약’과 유사한 지위에서 활동하므로, 중개의뢰인에게 선량한 관리자로서의 주의의무를 지며, 중개대상물의 권리관계를 정확히 조사하고 이를 설명할 의무가 있습니다.

 

특히, 단순히 사실을 전달하는 것을 넘어, 공동저당 구조, 회수 가능성, 시가 대비 보증금 과다 여부 등은 계약 결정에 중대한 영향을 미치는 정보이므로, ‘몰라도 되는 내용’이 아닙니다.

 

대법원도 “거짓되거나 부정확한 정보를 사실처럼 전달하여 계약을 체결하게 했다면, 이는 설명의무를 위반한 것이며 손해배상 책임이 있다”고 판시하고 있습니다(대법원 2023다259743).

 

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6. 이런 경우 어떻게 해야 하나요?

 

계약 전, 법률전문가를 통해 집합건물인지, 다가구주택인지 반드시 확인하세요.

 

등기부등본을 열람해 공동저당 여부 및 채권최고액 확인이 중요합니다.

 

시세보다 보증금이 과하게 높다면 특히 주의해야 하며, 공인중개사가 단순히 “괜찮다”고 말한다면, 설명 요구를 명확히 문서로 남기거나 녹취해두는 것이 좋습니다.

 

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7. 결론

 

공인중개사는 단순한 ‘계약 중개인’이 아닙니다.

법적으로는 정보 제공의무를 지닌 전문가이며, 특히 임차인이 보증금을 잃을 수 있는 상황이라면 반드시 이를 고지해야 합니다.

 

공동저당이 설정된 빌라나 원룸 건물의 경우, 관련 설명을 듣지 못하고 계약했다면 손해배상을 받을 수 있는 가능성도 있으니, 관련 자료를 확보하고 법률전문가와 상담해보시길 바랍니다.

 

 

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