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✅ 공인중개사는 중개물에 대해 어디까지 설명해줘야 할까요?

  

전강진 변호사

 

 

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최근 전세사기나 깡통전세 등의 사회적 문제가 잇따르며, 공인중개사의 책임이 화두에 오르고 있습니다. 부동산 거래에서 중개인이 단순히 계약서를 전달하고 끝내는 시대는 지나갔습니다. 특히 2024년 하반기부터는 공인중개사에게 확인 및 설명의무가 대폭 강화되었죠.

 

그렇다면 대체 설명의무는 어디까지 해야 하고, 어디까지 책임이 따를까요? 최근 대법원 판례를 중심으로 구체적으로 소개해드리겠습니다.

 

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 ⚖ 1. 신탁등기 말소 없이 임대차 보증금 지급한 경우 – 공인중개사 책임 있다

 

대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결에서는 신탁부동산에 대한 임대차계약에서 위탁자가 신탁등기를 말소하기로 약속했지만 지키지 않았고, 임차인이 보증금을 돌려받지 못하자 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구했습니다.

 

대법원은 이렇게 판단했습니다:

 

“공인중개사가 신탁부동산의 특성을 설명하지 않았다면, 이는 선관주의의무 위반이다.”

 

즉, 단순히 계약서만 넘기는 것이 아니라 거래에 대한 리스크 설명까지 필요하다는 점을 명확히 했습니다. 신탁부동산은 신탁사에서 그 물건의 임대차계약 체결에 대한 권리를 가지고 있기 때문에 임의로 집주인과 상의하여 임대차계약을 체결하였더라도, 거래당사자가 신탁사보다 우선적으로 임대차보증금을 반환받을 권리가 발생하지 않으며, 이러한 사실을 잘 모른 채 임대차계약을 체결하여 보증금을 반환받지 못하는 경우가 생기고 있습니다.

 

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 ???? 2. 다가구주택 중개 시 ‘보증금 순위’까지 확인했어야

 

대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결에서는, 공인중개사가 등기부 확인만으로 임대차 정보를 모두 파악했다고 착각해서는 안 된다고 경고했습니다.

 

다른 세입자의 보증금, 계약기간, 확정일자 유무 등을 반드시 확인하거나, 임대인이 자료제출을 거부하였더라도 보증금 변동 가능성이나 소액임차인의 존재가능성에 대해서 충분히 고지해야 한다는 것입니다.

 

해당 사건에서는 공인중개사에게 무려 3,600만 원 손해배상 책임이 인정됐습니다.

 

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 ???? 3. 확인·설명서의 중요성은 더 커진다

 

중개대상물 확인·설명서는 단순한 형식적 서류가 아닙니다.실제로 판례들은 이 문서가 중개인의 주의의무 이행 여부를 판단하는 핵심 근거라고 말합니다.

대구지방법원 2022. 4. 15. 선고 2021나311867 판결에서는, 임대인이 자료 제출을 거부하는 특별한 상황에서는 중개인이 단순히 "자료 제출을 거부하였다"는 메모만 남긴 것으로는 설명의무를 다했다고 보기 어렵다고 판시했습니다.

 

즉, 공인중개사는 위험요소에 대해 충분히 고지하고, 그 내용을 중개대상물 확인설명서에 문서화해야 책임을 면할 수 있습니다.

 

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???? 4. 고지의무 위반이 문제 되는 다양한 사례들

 

공인중개사가 설명하지 않아 책임이 인정된 판례들은 다음과 같습니다:

 

✅ 과거 살인사건 존재(부산지법 2010가소219998):임대 중인 오피스텔에서 살인사건 발생 사실을 고지하지 않음 → 고지의무 위반

 

✅ 조망권 침해 예상되는 인접 건물의 신축 사실(서울서부지법 2015나2793): 수분양자에게 고지 안 함 → 위자료 인정

해당 사례에서는 인접한 건물의 조망권을 침해함에도 불구하고 건물의 건축이 허가되었다는 점도 특별한 케이스라고 하겠습니다.

 

✅ 쓰레기 매립장 예정 부지(대법원 2004다48515): 분양업체의 고지 의무 일부 인정 → 분양자들을 위한 유익한 시설인 점을 고려하여, 책임 60% 인정

 

✅ 불법 용도 변경된 건물(인천지법 2018가합58966): 공인중개사의 설명의무 위반

 

❌ 과거 누수공사 사실은 고지 의무 아님 (춘천지방법원 원주지원): 현재 사용상 문제 없기 때문

 

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???? 5. 어디까지가 설명해야 할까요?

 

공인중개사는 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 끼친 경우 책임져야하는데요.

 

2024년 7월 개정된 공인중개사법 시행령에서는 아래 사항까지 중개인이 반드시 확인해야 한다고 명시했습니다:

 

● 등기부등본, 건축물대장, 토지대장(기존)

 

● 전입세대 열람내역

 

● 국세 및 지방세 체납정보

 

● 관리비 연체 내역

 

● 확정일자 부여 여부

 

● 최우선변제금 범위

 

이 내용을 설명서에 기재하지 않고, 계약을 중개할 경우 향후 손해배상 청구를 당할 수 있습니다.

 

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✅ 결론: 이제 설명의무는 ‘성의’가 아니라 ‘의무’

 

공인중개사의 설명의무는 단순한 친절이 아닌 법적 책임의 기준입니다. 계약의 성립 여부나 보증금 회수 가능성에 영향을 미치는 정보라면, 이를 설명하지 않은 중개인은 손해배상 책임에서 자유로울 수 없습니다.

 

따라서 계약 당사자들은 꼼꼼하게 권리분석을 해야하고, 공인중개사는 항상 계약 당사자 입장에서 객관적으로 물건에 대한 정보를 고지하고, 문의자 또한 그 설명을 듣고 문서로 남겼는지를 반드시 확인해야합니다.

 

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