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중소기업에게 주임법이 적용되는가

안형준 변호사

1. 시작하면서

중소벤처기업부는 2022. 7. 28.경 ‘2020년 기준 중소기업 기본통계’를 공표했는데, 해당 통계에 의하면 ‘2020년 대한민국 전체 기업 중 중소기업의 비율’은 무려 90%가 넘었고, ‘중소기업 종사자’는 전체 기업종사자의 80%가 넘었습니다.다시 말하면, 대한민국은 중소기업의 비율이 매우 높으며, 대한민국의 직장인들 대다수는 중소기업에 근무하고 있다고 해도 과언이 아니라는 것입니다.

그렇다 보니 회사에서 임직원의 편의를 위해 주거를 제공하는 경우가 적지 않은데요, 오늘은 ‘중소기업이 임직원을 위해 부동산을 임차한 뒤 임차보증금을 지급한 경우, 보증금을 안전히 보전할 수 있는지’를 안내해 드리겠습니다.

2. 법인이 임차한 집이 대항력과 우선변제권을 취득할수 있는지

1) 법인이 주택임대차보호법의 규율 대상인지 여부

부동산 임대차는 원칙적으로 민법의 임대차 관련 규정을 적용합니다. 그러나 ‘국민 주거생활의 안정’을 위해 특별히 임대차보호법을 제정했고, ‘자연인인 국민’, ‘일정 조건을 충족한 외국인과 재외국민’, ‘중소기업법이 정하는 중소기업’(주택임대차보호법 제3조 제3항), ‘한국토지주택공사 및 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사’(주택임대차보호법 제3조 제2항)의 경우에는 ‘주거용 임차’를 하는 경우에 한하여 대항력과 우선변제권을 인정합니다. 즉, 법인의 경우 중소기업이 아니라면 주택임대차보호법(이하‘주임법’이라 합니다)의 적용을 받지 않습니다.

2) 중소기업의 경우 주택임대차보호법의 적용을 받습니다

주임법 제3조 제3항은, “「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다.”라고 규정하고 있습니다.

참고로 주임법 제1항은 대항력의 취득에 관한 것으로, “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정되어 있습니다.

 3. 중소기업이라고 해서 무조건 주임법에 따라 대항력을 취득하는 것은 아닙니다

1) 판례의 태도

주택임대차보호법 제3조 제3항에 따라 법인인 임차인이 주택임대차보호법이 정한 임차인에 해당된다고 보려면, 임차인인 법인의 직원인 사람이 법인이 임차한 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 한다. 여기에서 말하는 ‘직원’은, 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 한다(대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다226866 판결).

2) 판례의 해석

판례는 비록 임차인이 중소기업이라고 해도 ‘임원을 제외한 직원’이 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주해야만 주임법의 보호를 받고 , 만약 주민등록을 마치고 거주하는 자가 중소기업의 직원이 아닌 임원이라면 주임법의 보호받을 수 없다는 입장입니다.

이러한 판례의 해석은 중소기업기본법에서 ‘임원’과 ‘직원’을 구별하여 사용하고 나아가 ‘임직원’이라는 용어도 사용하고 있으므로 법률의 문언 및 법체계에 부합하는 체계적 해석이라고 할 것입니다.

4. 글을 마치며

오늘 알아본 내용은 중소기업이 피용자를 위해 집을 임차한 경우 주임법의 적용을 받을 수 있는지였습니다.

결론은, 해당 부동산을 사용하는 피용자가 임원이 아닌 직원이라면 주임법의 적용 대상이 되므로, 만약 직원이 주택을 인도받고 전입신고를 하고 확정일자를 받는다면 법인은 ‘대항력’, ‘우선변제권’, ‘최우선변제권’까지도 모두 보장받을 수 있습니다.

참고로, 중소기업이 아닌 법인의 경우는 비록 주임법의 적용은 받을 수 없지만 전세권 설정 혹은 보증보험의 가입으로 이를 대체해 보호받을 수 있습니다.

법무법인 선린은 어려움을 겪고 계시는 분들에게 정확한 정보를 제공하고자 항상 노력하고 있으며, 준비된 법률전문가들로 구성되어 있습니다. 임대차보증금 관련 관련 문제가 생겼다면 법무법인 선린에 문의하시길 바랍니다.