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✅ “임대차보증금반환 - [원룸 월세 살려는데 공인중개사가 제대로 대출금액, 기존 보증금액수를 설명해주지 않는다면]”

 

 

부동산 사건 특화 안형준 변호사

 

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다가구주택(원룸), 다세대주택(빌라)에 월세로 들어가려다 보면, 등기부등본이나 권리관계 같은 것보다 더 어려운 게 있습니다. 바로 공인중개사의 설명이 부족하거나 모호한 상황입니다. 계약 직전까지 친절했던 중개인이 막상 중요한 사항은 얼버무리거나, “임대인 말로는 문제없다”고 넘기는 경우도 많죠.그런데 만약 실제로 보증금을 돌려받지 못하게 되었다면, 이런 설명 부족이 공인중개사에게 법적으로 책임을 지게 할 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

 

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1. 다가구주택과 다세대주택의 차이, 왜 중요할까요?

 

이름은 ‘○○빌’이라고 붙어 있어도, 이게 다가구주택인지 다세대주택인지에 따라 보증금의 안전성이 달라집니다.

 

**다세대주택(빌라)**는 각 세대별로 등기(구분소유권등기)가 분리되어 있어 권리관계를 확인하기 쉽습니다. 내가 계약하는 집의 등기만 보면, 보증금을 돌려받을 수 있을지 예측이 가능하죠.

 

반면 **다가구주택(원룸형 주택 등)**은 전체가 한 등기라서 다른 세입자의 보증금이 각각 얼마인지, 근저당권은 얼마인지 알기 어렵습니다.내가 나중에 소액임차인으로서 임대차보증금반환에 대하여 보호를 받을 수 있는지도 불투명하죠.

 

그렇기에 대법원은 다가구주택의 경우, 공인중개사가 임차보증금, 대항력 여부, 시세와 비교한 위험 정도 등을 설명할 의무가 더 무겁다고 판시하고 있습니다.

 

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2. 대법원 판례는 이렇게 말합니다

 

2023년 11월 30일 선고된 대법원 259743 판결은, 공인중개사가 다가구주택에 설정된 근저당권만 설명하고 기존 임차인의 보증금 현황은 임대인으로부터 구두로만 들은 내용을 그대로 중개대상물 확인·설명서에 기재한 사안이었습니다. 그런데 나중에 경매가 진행되면서 실제 보증금 총액이 훨씬 커서 임차인은 보증금 전액을 돌려받지 못하는 상황이 되었죠.

 

이때 대법원은 ‘중개인은 수임인으로서 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았다’고 판단했습니다.

즉, 설명할 의무는 단순히 들은 걸 전하는 것을 넘어서, 실제 조사하고, 의심되는 내용이 있다면 중개의뢰인에게 사실과 다를 수 있음을 알려야 한다는 것입니다.

 

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3. 설명 안 해준 게 있다면, 책임은 누구에게?

 

만약 공인중개사가

 

다른 세입자의 보증금 정보,

 

소액임차인 존재 여부,

 

경매 시 배당 가능성 등

 

계약 결정에 핵심적인 정보를 알리지 않거나, 사실과 다르게 설명했다면,

이는 공인중개사의 고지의무 또는 확인·설명 의무 위반이 됩니다.

 

이런 경우 계약자는 공인중개사를 상대로 손해배상청구를 제기할 수 있습니다.

2022년 대법원 판례에서도 비슷한 사안에서 공인중개사의 설명 부족을 이유로 책임을 인정한 바 있습니다. 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액이 임대인이 공인중개사를 통해 알려 준 것보다 훨씬 많고 그중 상당수의 임차인들이 소액임차인에 해당할 수 있다는 것을 알았다면 중개의뢰인이 다가구주택을 임차하지 않았을 개연성은 충분하므로 공인중개사의 중개계약상 의무 위반이 있다고 판단하였습니다,.

 

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4. 다세대주택은 또 다릅니다

 

다세대주택, 즉 빌라의 경우는 조금 다릅니다.서울중앙지법 2024가단5153906 판결에 따르면, 다세대주택은 등기가 구분되어 있고, 한 세대의 권리관계가 다른 세대에 영향을 미치지 않기 때문에, 공인중개사는 다른 세대의 보증금 현황까지 설명할 의무는 없다고 보았습니다.

 

즉, 내가 살 세대의 등기와 근저당권, 우선순위 정도만 확인하면 되며, 이것은 일반적인 권리분석으로 충분하다는 입장입니다.

 

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5. 결론

 

다가구주택이나 빌라에 들어갈 때, 공인중개사의 설명은 단순한 정보 전달을 넘어서

중개의뢰인이 장래에 보증금을 반환받지 못할 수 있는 상황에 대하여 확인하여 그 내용을 알려줘야 합니다. 특히 공인중개사는 다가구주택처럼 위험도가 높은 주택에 대해서는 더욱 꼼꼼한 설명을 해야하며, 이를 소홀히 한 경우 손해배상 책임까지도 물을 수 있습니다.

 

혹시 모를 전세사기를 막기 위해서라도, 계약 전 공인중개사의 설명의무가 제대로 이행되었는지 반드시 확인하시기 바랍니다. 실거주 계약 전 법률검토가 필요하다면 전문가와 상담받아보시길 권합니다.

 

 

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[사진 - 새마을금고]