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임차인이 주민등록증 신분증 사본을 집주인에게 주면 보증금이 어떻게 되는가?

 

최근 선린에 한 부부가 급하게 찾아와서 가처분을 해 달라고 부탁을 하셨습니다.

자신은 경기도의 한 빌라에 전세보증금 1억 5천만원에 계약을 체결하고 보증금을 지급하고 계약서에 확정일자를 받고 전입신고하고 빌라를 인도받고 살게 되었다고 합니다. 

주택임대차보호법 제3조 제1항에서는

 

임차인이 주택의 인도를 받고 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 

주택임대차보호법에 따라 A씨 부부는 대항력을 갖추었습니다.

즉, 당시 그 빌라에는 선순위 근저당권이 없었기 때문에 임차인의 보증금 1억 5천만원이 제3자에게 대항력이 있습니다.

 

즉, 우선변제권이 있어서 그 뒤에 설정된 근저당권보다 먼저 보증금을 회수할 수 있는 권리가 있는 것입니다.

그런데 집주인이 바뀌었습니다.

 

임대인 즉 집주인이 매매로 변경되어도 그 다음 집주인은 그 전 집주인의 임대인의 지위를 승계하고 A씨 부부는 바뀐 집주인과 동일한 임대차계약을 체결한 것이 됩니다.

그런데 바뀐 집주인이 이렇게 말합니다.

 

"제가 새로 집을 산 사람인데, 이 사건 부동산을 사면서 양도세가 많이 나왔습니다.

그래서 임대사업자로 양도세 감면신청을 해야 하니, 전세계약서와 임차인인 A씨 부부의 신분증 사본이 필요합니다. 사진찍어서 카톡으로 보내주세요"

그러자 A씨 부부는 별 생각하지 않고 전세계약서와 신분증을 사진을 찍어서 카톡으로 보냈습니다.

그 다음 어떤 일이 벌어졌을까요?

바뀐 집주인 조OO입니다. 아주 나쁜 놈입니다.

조00은 A씨 부부의 신분증을 가지고 주민센터로 가서 자신이 현재 살고 있는 집으로 이사왔다고 하면서 전입신고를 해 버립니다.

그러자 A씨 부부가 현재 살고 있는 빌라의 주소지에서는 자동으로 전출로 처리가 됩니다. 

그 빌라의 전입세대열람원을 발급하면 그 빌라에는 아무도 살고 있지 않는 것으로 되어 있지요.

 

즉, 대항력을 가진 임차인이 없다는 외관이 생긴 것입니다.

조00은 등기부와 전입세대열람원을 가지고 사채업자에게 찾아가서 6천만원을 빌리고 근저당권을 설정해 주었습니다.

 

그리고는 사라졌습니다.

확인해 보니, 조00은 그 빌라는 1억 5천만원에 매수하였습니다.

 

즉, 보증금만 인수하고 실제로 돈 한푼 안들이고 그 빌라를 매수하고는 A씨 부부를 속여서 신분증 사진을 이용하여 강제로 전출하게 하고 사채업자를 속여서 그 빌라에 임차인이 없는 것 같은 외관을 만들고는 근저당권을 설정해 주고 돈을 빌리고는 도망간 것입니다.

A씨 부부는 조00을 경찰에 신고했습니다.

 

그런데 이미 조00은 유사한 건으로 고소장이 많이 접수가 된 상태라고 합니다.

자! 이 경우, 임대차보호법에는 임차인이 전입 후에 전출이 되면 대항력을 상실하게 되어 있습니다.

 

강제로 전출이 된 A씨 부부와 속아서 6천만원을 빌려주고 근저당권을 설정한 사채업자 중 누가 우선권을 가질까요?

네. 정답은 A씨 부부가 대항력을 상실하지 않습니다.

 

전출이 되었다고 하여도 이는 본인의 의사에 의한 전출이 아니라, 조00이 공무원을 속여서 한 전출이므로 다시 전입신고를 회복하는 소송을 진행해야 하구요.

 

그 사이에 조00이 다시 사기를 칠 수 있으니, 처분금지가처분 신청을 하여 조00이 그 부동산을 가지고 다른 처분을 할 수 없도록 할 필요가 있습니다.

결국 6천만원을 빌려 준 사채업자가 억울하게 피해자가 된 것이지요. 

임차인 여러분, 임대인에게 신분증 사본 절대로 주면 안됩니다.

 

전입신고한 것이 자신도 모르게 사라지게 됩니다. 물론 소송을 하고, 고소를 하면 나중에 권리를 회복할 수 있으나, 그 과정이 비용과 시간이 많이 들게 됩니다. 

신분증 사본 함부로 주면 보증금 훅 날아갈 수 있습니다.