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먼저 전세사기의 유형에 대하여 한 번 알아보겠습니다.

첫 번째, 신탁 부동산 전세사기

집주인이 자신의 빌라를 은행에서 대출을 받은 뒤, 그 부동산을 신탁을 해 버립니다.

 

등기부에는 원래 A씨가 소유자로 등기되어 있는데, 신탁회사가 등기부에 나타납니다.

 

이때 집주인 A씨는 자신의 소유권자인데, 신탁을 했다고 하고 다시 세입자를 구해서 전세계약을 체결하고 보증금을 받는 경우입니다.

집주인이 신탁회사에 자신의 빌라를 등기로 이전했으면 그때부터 그 빌라의 소유권자는 신탁회사가 됩니다.

 

그래서 그 빌라의 전세 계약을 체결할 권한도 신탁회사가 됩니다. 전 소유자 A씨는 그 부동산에 관하여 아무런 권리가 없습니다. 

그런데도 자신이 마치 전세계약을 체결할 권한이 있는 것으로 속이고 계약을 체결하면 전형적인 전세사기가 됩니다.

두 번째, 확정일자에 근저당 설정 전세사기

주택의 임대차계약을 체결하는 경우, 보증금을 지키기 위해서 반드시 해야 하는 것, 잔금 지급하는 날, 주택에 인도를 받고 전입신고를 해야 하고 계약서에 확정일자를 받는 것입니다.

 

그러면 임차인에게 대항력이 생기고 보증금에 대하여 우선변제권이 발생합니다.

 

그 주택에 관하여 매매가 되어 주인이 변경되어도 임대차계약을 그대로 유효하고 확정일자 이후에 집주인이 근저당권을 설정하여도 임차인의 보증금이 우선변제권이 있는 것입니다.

그런데 여기서 문제가 있습니다.

 

대항력이 발생하려면 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 하는데 그 효력이 생기는 시점이 확정일자를 받은 다음날 생기는 것입니다.

집주인이 이러한 맹점을 이용하여 잔금 치르는 날 바로 은행에 가서 대출을 받고 근저당권을 설정해 버리면 근저당권은 잔금일에 효력이 발생하므로 그 다음날 효력이 발생하는 임대차계약의 보증금보다 우선변제권을 가지게 됩니다. 

이런 경우, 집주인은 임차인에게 선순위 근저당이 없는 주택을 임차하는 것으로 속여 놓고 실제로 임대차보증금의 잔금을  받은 후 은행에서 추가 대출을 받아서 임차인의 보증금의 우선변제권을 상실시키는 것으로 전세 사기에 해당합니다. 

세 번째는 깡통전세 사기입니다.

 

갭투자 사기라고도 하는데, 저의 생각은 이러한 깡통전세 사기는 사기가 성립하는지 의문이 됩니다.

 

빌라왕의 사기가 여기에 해당합니다.

통상 빌라의 경우, 특히, 신축빌라의 경우 그 시세를 알기 어렵습니다.

 

아파트와 같이 거래가 많지 않기 때문이지요.

 

그래서 빌라의 건축주가 빌라를 지어놓고 분양이 되지 않으니 먼저 세입자를 구해서 임대차 계약을 체결한 후에 이를 전세가보다 낮거나 동일한 금액으로 매도하는 경우입니다.

예를 들어, 빌라의 실제 시세가 2억원인데, 임대차 보증금을 2억을 받거나 그 이상을 받는 경우 즉 시세보다 높은 보증금을 받는 경우입니다.

 

그리고 건축주는 빌라를 제3자에게 팔아버립니다. 보증금이 2억인데, 매매매금 2억으로 파는 것이지요. 

빌라왕은 이런 빌라를 대부분 매수를 하였고

빌라 1000채를 소유한 강모씨는 이런 방법으로 자신의 돈을 하나도 들이지 않고 빌라 1000채를 소유한 것입니다.

 

강모씨는 대신 깡통 빌라 즉 자산가치가 하나도 없는 빌라를 매수하는 대가로 건축주로부터 1채당 300만원 정도의 리베이트를 받았다고 합니다.

 

1000채면 30억 원을 받은 셈이지요. 

이때 빌라왕 강모씨에게 사기가 성립하는지가 문제가 됩니다.

 

물론 다른 해석이 있을 수도 있는데요.

 

사기가 성립하기 위해서는 다른 사람에게 손해를 가하고 자신이 이익을 얻어야 하는데, 깡통전세에서 빌라왕은 그 빌라를 소유함으로 인하여 임차인에게 아무런 손해를 입힌 것이 없습니다.

 

빌라의 건축주와 정상적인 임대차계약을 체결한 임차인은 임대차 기간 중에 빌라왕이 빌라를 매수하였다고 하여도 빌라왕에게 임대차보증금을 달라고 할 수 있으나, 또한 동시 임대차계약 당시의 임대인 즉 건축주에 대하여 여전히 임대차보증금을 달라고 할 수 있습니다.

 

즉, 임차인은 빌라왕이 그 빌라를 매수했다고 하여 특별히 손해를 입은 것이 없습니다.

 

이해가 되시나요?

 

그래서 지금 많은 언론에서 깡통전세의 경우 무조건 사기라고 설명하고 있고 갭투자의 경우에도 마치 새로운 매수인이 사기꾼인 것으로 설명하고 있는데, 이는 조금 문제가 있을 수 있습니다. 

 

물론 저와 해석을 달리하는 분들이 있을 수 있습니다.

그런데 실제 경찰에서 빌라왕의 공모자들에 대하여 영장을 청구해도 법원이 기각을 하고 있다는 기사를 볼 수 있는데, 이런 측면이 있지 않을까 생각해 봅니다.