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전세사기 그 중에서 깡통전세로 인해 피해를 방지할 수 있는 대책이 무엇이 있을까요?

1. 먼저 해당 물건의 매매 시세를 제대로 알아봐야 합니다.

보증금은 매매시세의 70%를 넘지 말아야 합니다.

해당 물건의 매매시세를 먼저 확인해 보아야 합니다.

매매 시세는 누구에게 확인해 볼까요?

그 물건의 근처에 있는 부동산중개사에게 물어보는 것이 가장 정확합니다.

나는 전세를 들어갈 건데 매매대금을 알 필요가 있나요?

당연히 있습니다.

매매가의 70%를 넘어가는 보증금은 돌려받지 못할 위험이 있으니까 말입니다.

통상 한 군데 부동산만 알아보지 말고 최소 3군데 이상 중개사에게 연락하여 확인해 보고

가장 낮은 금액을 부르는 금액을 그 시세로 보면 맞습니다.

동일한 빌라에 대하여 A는 매매시 2억이라고 하고 B는 2억 2천이라고 하고 C는 2억 3천이라고 하면 제일 낮은 2억원이 시세라고 보는 것이 맞습니다.

매매가격 2억원의 안전한 보증금은 그 70%인 1억 4천만원입니다.

시세 2억원의 빌라에 임대차계약을 체결하는 경우 보증금은 1억 4천만원을 넘기지 않는 것이 중요합니다.

2. 임대인의 체납사실을 확인해 봐야합니다.

최근 빌라왕들이 깡통전세 빌라를 수백채를 매수하여 사기가 문제된 사건에서 빌라왕들이 수십억원의 국세가 체납되었고 그 체납된 국세를 위해 빌라가 경매가 넘어가면 임차인들이 보증금을 다 돌려받지 못하는 사태가 발생하는 것을 확인한 정부가 2023. 4. 시행령을 개정하고 7. 10부터 개정안이 시행되었습니다. 

법 개정으로 인해 임차인은 임대인의 국세체납정보를 확인할 수 있게 되었습니다.

3. 권리분석을 의뢰해 보면 어떨가요?

매년 수만건의 전세임대차계약을 체결하여 서민에게 공급하고 있는 LH는 건당 약 1억 원 정도의 보증금을 안전하게 회수하기 위하여

임대차계약을 체결한 주택에 대한 권리분석을 하여 그 결과가 적합해야 계약을 체결하지 적합하지 않으면, 보증금을 줄이든지, 계약체결을 거부하고 있습니다.

저희 선린은 LH 서울지역본부와 위탁계약을 체결하고 그 서비스를 제공하고 있습니다.

이러한 서비스가 비용도 저렴하고 임차인들에게 많은 도움이 될 것으로 생각이 됩니다.

4. 시세도 잘 모르겠고 임대인의 체납 정보 확인도 어렵고 임차할 물건에 대한 권리분석도 하지 않았다면

월세로 갑시다.

일반 시민에게 보증금은 전 재산과 같은 돈입니다.

그 돈을 돌려받기 불확실한 상황에 두면 안됩니다.

그럴 경우에는 최소한의 보증금 즉 월세의 10배 정도의 보증금만 걸고 나머지는 월세로 계약하는 것이 안전합니다. 

요즘 시장에는 월세물건이 많다고 합니다. 매우 긍정적인 신호입니다.