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✅ 가계약 관련 구체적인 사례 - 공인중개사가 문자로 계약성립되었다고 했는데 계약금이 해약금???

 

 

부동산 특화 김래성 변호사

 

 

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가족보다 가까운 법무법인 선린 부동산연구소입니다.

부동산 계약을 앞두고 ‘가계약금’부터 보내는 경우가 많습니다. 그런데 실제로 계약까지 이어지지 않았을 때, 이 돈을 돌려받지 못하고 분쟁이 발생하는 일이 끊이지 않고 있죠.특히 공인중개사를 통해 문자로 의사를 주고받은 경우라면, 계약이 성립된 건지, 가계약금은 해약금으로 몰수되는 건지 헷갈릴 수밖에 없습니다.

 

이번 글에서는 실제 판결 사례를 바탕으로, 공인중개사를 통해 계약을 진행했을 때 가계약금 반환이 가능한지 여부에 대해 살펴보겠습니다.

 

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1. 계약 체결되었는지부터 따져본다

 

공인중개사를 통해 임대인과 임차인 또는 매도인과 매수인이 간접적으로 계약을 진행한 경우, 가장 먼저 따져볼 것은 **“정식 계약이 체결되었는가?”**입니다. 단순히 문자로 “이의 없으면 진행할게요”라고 했다고 해도, 계약서 서명 없이 계약의 중요조건에 대한 구체적인 합의가 없었다면, 계약이 성립되지 않은 것으로 보는 것이 법원의 입장입니다.

 

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2. 실제 사례 ① 임대차계약 – 계약 없고, 해약금도 없다

 

서울중앙지방법원 2023. 8. 8. 선고 2022나59242

 

X 아파트를 임차하려던 갑은 공인중개사 병을 통해 건물주(임대인) 을에게 300만 원을 송금했습니다. 문자로 “계약서 쓰도록 하겠다”는 말이 오가긴 했지만, 계약서 서명은 없었고, 계약기간이나 잔금지급일 등 세부 내용도 정해지지 않았습니다.

 

공인중개사 병은 같은 날 을에게 ‘A 아파트 전세금 8억 7천만 원에 8월 24일까지 입주’라는 문자메시지와 함께 ‘A 아파트 전세금 금 8억 7천만 원으로 2025. 8. 24.까지 입주키로 하고계약금 중 금 3,000,000원을 을 신한은행 계좌로 송금합니다. 갑 명의로 입금예정’으로 기재된 메모지를 촬영한 사진을 전송하였습니다.

 

이후 갑이 해당 계좌로 3백 만원을 송금한 후, 공인중개사 병은 을에게 “300입금하셨답니다. 다음 주 목욜까지 계약서 쓰도록 할게요~”라는 내용의 문자메시지를 보냈습니다.

 

그런데 갑은 2025. 6. 30. 공인중개사 병에게 ‘6. 27. 부동산 대책으로 본인 소유 아파트에 대한 전세문의자가 없어 임대차보증금 마련이 어려울 것 같아 계약을 포기하겠으니 3백만 원을 반환하여 달라.’는 취지의 문자메시지를 보냈습니다.

 

공인중개사 병이 이를 을에게 전달하였으나 을은 임대차계약은 이미 체결되었으니 갑이 지급한 3백만 원은 해약금으로 몰취되어야 한다고 주장하면서 해당 금원을 갑에게 돌려주지 않아, 갑은 을을 상대로 3백만 원에 대한 부당이득반환청구의 소를 제기하였습니다.

 

위 사안에 대하여 법원은 계약이 성립하지 않았고, 지급된 300만 원은 단순한 가계약금일 뿐 해약금이 아니라고 보아, 임대인 병은 을에게 전액 반환하라고 판결했습니다.

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3. 실제 사례 ② 매매계약 – 계약서 초안 있어도 계약은 아님

 

부산지방법원 2023. 10. 18. 선고 2022나63980

 

이번에는 단독주택 매매 사례입니다. 매수인 갑은 공인중개사 병에게 “파기하면 배액 받을 수 있냐”고 물었고 병은 “그렇다”고 답했지만, 당사자끼리 직접 연락한 적도, 계약서에 서명한 적도 없었습니다.

 

공인중개사 병은 매수인 갑에게 카카오톡으로 계약서 초안의 사진[해당 계약서에는 해약금 약정이 명시되어 있음, 매매대금 6억 7천만 원, 계약금 6천 7백만 원(계약시 지불), 잔금 6억 3백만 원(2025. 2. 7.에 지불)]및 을 명의 통장의 표지사진을 보내주었고, 이와 함께 “서명을 대신해서 계약서 내용에 이의가 없으시면 ‘네’라고 답을주세요”라고 메시지를 보냈습니다.

 

이후 갑은 공인중개사 병과 전화통화하면서 ‘제가 지금 3천만 원 송금할 것인데 을이 파기하면 6천만 원을 받을 수 있죠?’라고 물어보았고, 공인중개사 병은 ‘그렇죠. 이 계약금만큼 변상하는거죠’라고 답변하였습니다.

 

그런데, 갑과 을은 공인중개사 병을 통하여 2025. 1. 7. 13:00경 병이 운영하는 부동산에서 만나 계약서를 작성하기로 하였는데, 갑은 위 일시에 해당 장소에 가지 않았고, 공인중개사 병은 2025. 2. 3. 갑에게 ‘2025. 2. 7.까지 잔금을 지급하지 않으면 계약해지 사유가 된다’는 취지의 메시지를 보냈습니다.

 

위 사안에서 법원은 이 역시 정식 계약이 성립되지 않았고, 해약금 약정도 없었다고 판단하여 매도인은 매수인에게 가계약금 3,000만 원 전액을 반환하라고 판결했습니다.

 

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4. 법원의 기준은 명확하다

법원은 다음과 같은 기준으로 판단합니다:

 

계약서 서명이 없고

 

계약의 중요사항(기간, 지급일, 조건 등)에 대한 합의가 없고

 

해약금 약정에 대한 명시적 또는 묵시적 의사합치가 없다면

 

→ 계약은 성립되지 않았고, 가계약금은 돌려줘야 한다는 입장입니다.

 

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5. 결론 – 문자 하나로 계약된다고 보기 어렵습니다

 

공인중개사를 통해 간접적으로 계약을 진행하면서, 문자나 메시지로만 의사를 표현한 경우 계약이 성립되었다고 보기 어렵습니다.특히 계약의 확정이 아니라 준비단계에서 주고받은 돈은 ‘가계약금’으로 보는 경향이 강합니다.

 

 

따라서 단순히 "문자 보냈으니 계약이 성립되었고, 가계약금은 해약금이다"라는 주장은 받아들여지기 어렵습니다.가계약금 반환 관련 문제로 고민 중이시라면, 수많은 유사 사례를 다뤄온 법무법인 선린의 부동산전문센터에서 조력을 받아보시길 바랍니다.

 

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