• 목록

 공인중개사의 고지의무, 이를 위반하면 손해배상 청구 가능합니다.

 

부동산 특화 안형준 변호사 

---

 

공인중개사의 책임 범위가 점점 강화되고 있습니다. 특히 전세사기 피해가 잇따르면서, 2024. 7. 10.부터 임차인의 권리를 보호하기 위한 설명 의무와 고지 의무가 엄격하게 인정되고 있습니다. 이제는 공인중개사가 의뢰인에게 필요한 설명을 하지 않았다면, 손해배상 책임까지 물을 수 있게 된 것입니다.

 

전세사기는 다수 일반시민들로 하여금 전 재산인 전세보증금과 삶의 터전인 집을 잃게 만들고, 사망에 이르게 하거나 가족관계를 무너뜨리는 등의 피해를 입힌 죄질이 매우 불량한 사건입니다.

 

---

 

 

1. 관련 공인중개사법 현행 규정

 

공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(법 제30조 제1항).

 

공인중개사는 ① 중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계, ② 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 ③ 대통령령으로 정하는 사항 등을 중개가 완성되기 전에 확인하여 성실, 정확하게 설명하고, 관련 근거자료를 제시하여야 할 의무가 있다(법 제25조). 이때 교부되는 것이 ‘중개대상물 확인, 설명서’이고 3년간보존의무가 있다.

(이외에 시행령 제21조 참조)

 

---

 

 

2. 관련 판례

 

가. “임차인이 음식점 전체에서 영업이 가능한지를 확인했어야 하며 공인중개사에게는 책임이 X”

 

■ 임차인의 주장 취지

 

임대인으로서점포 전체에서 음식점영업이 불가한 상황에서 점포에 주거공간이 포함된 것을 고지하지 않은 것은 신의칙상 고지의무위반이고, 공인중개사로서확인설명의무위반에 해당하며, 계약해지를 원인으로 권리금, 인테리어공사대금, 가스배관공사대금 등손해배상 청구했는데 패소한 사안

 

 

■ 판단

 

상대방이 고지의무의 대상이 되는 사정을 이미 알고 있거나 스스로 확인할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우 등에는 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없다(대법원 2013다97076 판결).

 

건축물대장상점포가 주택과 근린생활시설로 구분되어 있고, 임대차계약서에목적물의 용도가 "주택 및 점포"로 기재되어 있으므로, 이 사건 점포에 주택 부분이 포함되어 있는 것을 알 수 있었다. 따라서 원고가점포 전체에서 음식점영업이 가능한지 여부를 스스로 확인하여야 할 주의의무가 있었다고 판단하여 고지의무, 설명의무 위반이 없다고 판단함.

(수원지방법원 성남지원 2023. 2. 1. 선고 2021가단244203 판결 [손해배상(기)])

 

나. “임차인이 계약금만 임대인에게 보낸 시점에서는 중개사에게 중개물에 대한 별도의 확인‧설명서 교부 의무 X”

 

■ 판단

 

개업공인중개사의 중개대상물 확인·설명서 교부의무는 중개가 완성된 때에 발생하는 것이고, 여기서 중개가 완성된 때라 함은 개업공인중개사가 중개대상물에 대한 거래를 알선하여 거래당사자 사이에 그 거래의 주요사항에 관하여 구체적인 의사의 합치가 이루어진 때를 의미한다.

 

부동산임대차계약에서 임대차기간, 보증금은 계약의 본질적인 주요사항이므로 추후에 임차인을 직접 만나서 정하겠다는 의사를 표명하였을 뿐 계약금 50만 원을 송금하게 하고 계약서를 교부하였다는 사정만으로 중개가 완성된 때에 이르렀다고 할 수는 없으므로, 중개대상물 확인·설명서 교부의무가 발생하였다고 볼 수는 없다고 판시함.

 

즉, 계약금 송부 + 계약기간, 보증금 액수를 정했어야 공인중개사에게 위와 같은 의무 발생한다고 보면 됩니다.

 (창원지방법원 2016. 8. 16. 선고 2016구단101 판결 [영업정지처분취소])

 

다. 공인중개사가 취득세액이 얼마인지 정확히 설명안했어도 설명의무 위반 X

 

■ 사건개요

 

매매금액이 시가표준액의 약 1/3수준인 상가거래에서 '실거래가를 기준으로 취득세가 산정된다'고 해서 원고가 이를 믿고 매매계약을 체결하였는데 계약 체결 이후에 원고가 실거래가(매매금액)가 아닌 시가표준액을 기준으로 취득세가 산정되기 때문에 당초 예상금액(실거래가를 기준 약 2,200만 원)보다 훨씬 많은 약 7,800만 원을 취득세로 납부해야 된다는 사실을 뒤늦게 알게 된 후, 취득세 부담을 이유로 매매계약을 해제함에 따라 계약금 4,800만 원을 몰취당한 사안

 

■ 판단

 

(1) '실거래가를 기준으로 취득세가 산정된다'고 얘기하였는지 여부에 관하여 인정할만한 증거가 없다.

 

(2) 공인중개사가 확인·설명하여야 할 사항으로 '취득시 부담할 조세의 종류 및 세율'이라고 규정하고 있는 점, 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율' 란에 "취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%, 재산세는 6월 1일 기준 대상물건 소유자가 납세의무를 부담"이라고만 기재되어 있는 점, 이 사건 매매계약 체결 이전에 원고 스스로 관할행정청이나 세무사 등에게 취득세액이 얼마인지 나름대로 확인할 수 있는 방법이 있었음에도 이를 확인하지 않은 점 등에 비추어,

 

원고가 납부하여야 할 취득세의 정확한 액수는공인중개사가 확인·설명하여야 할 사항에 속한다고 볼 수 없으므로 공인중개사로서의 확인·설명의무에 위반했다거나 선량한 관리자로서의 주의의무에 위반하였다고 보기 어렵다고 판단함.

 (서울동부지방법원 2022. 5. 26. 선고 2021가단137352 판결 [손해배상(기)])

 

---

 

 

3. 결론

 

각 사례별 연구를 하는 이유는 만일 유사한 사례에 처한 사람이 있다면 상황에 빗대어 판례의 입장을 미리 유추해보고 재판을 진행할 시 승소 여부를 가늠해볼 수 있기 때문입니다. 승소할 수 없다면 조정이나 합의를 하고, 이길 가능성이 있다면 소송을 진행하면 된다고 이해하시면 되겠습니다.

 

 

---